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A importância de registrar a Convenção Condominial

18/10/2017

Quando registrada em cartório, a Convenção Condominial vale tanto para moradores quanto para visitantes.

A Convenção Condominial é o conjunto de normas gerais sobre os deveres e direitos do condomínio, determinando os cuidados com assuntos internos e externos. Por possuir caráter estatutário ou institucional, como um "ato-norma", não é um contrato e por isso alcança não apenas os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio.

A primeira convenção do condomínio já é válida na sua constituição, desde que assinada por, no mínimo, dois terços do total das frações ideais do condomínio, mesmo sem registro em cartório, conforme está expresso no artigo 1.333 do Código Civil. Cada condomínio redige a sua, assim que começa a ocupação pelos moradores que estarão sujeitos à Convenção e também, ao Código Civil.

Porém, para que tenha validade também contra terceiros é necessário que a Convenção tenha o registro em Cartório de Registro de Imóveis, pois desta forma se torna pública. O parágrafo 1º do artigo 1.333 determina que “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.

Muitas vezes o condomínio, por fatores inúmeros, demora para ser estabelecido e, por isso, o registro de sua Convenção fica pendente. Entretanto, seu registro é obrigatório, a qualquer tempo, conforme o inciso 1º do artigo 9º da Lei 4.591 que determina: “Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.”

A falta de registro pode causar problemas ao condomínio quando aplicada a terceiros em casos como, por exemplo, quando existe uma cláusula que prevê que o condomínio não é responsável pela guarda de veículos e outros bens nas garagens do edifício e, consequentemente, não se responsabiliza por eventuais danos, furto ou roubo.

Nesse caso, se a Convenção estiver registrada em cartório, a norma é válida para todos, condôminos ou estranhos que, eventualmente, deixem seus veículos na garagem do condomínio. Porém, se não for registrada em cartório, tal cláusula será válida apenas para os moradores, e caso um terceiro tenha seu veículo furtado na garagem do condomínio terá direito à indenização, pois a Convenção não produz efeitos contra ele.

A Convenção somente poderá ser alterada por uma Assembleia Geral, especialmente convocada para esta finalidade, com previsão em edital e novamente voto de, no mínimo, dois terços do total dos condôminos, conforme disposto no art. 1.351 do Código Civil. “A Convenção deve ser assinada pelo proprietário da unidade condominial, ou pelo promitente comprador, desde que comprove tal condição por contrato escrito”.