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Locatário: sempre realize a vistoria do imóvel

10/01/2018

O locador é obrigado a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. É isto que dispõe o artigo 22, inciso V, da Lei de Locações Urbanas (8.245/91).

Tal prática não é novidade nas principais cidades brasileiras, principalmente nas locações feitas através de imobiliárias, que dispõem de setores especializados na conservação e manutenção do imóvel. A vistoria de entrada não é apenas do interesse do locatário, pois ao término da locação servirá como instrumento legal para provar eventuais estragos no imóvel, causados pelo locador.

Muitos problemas surgem em decorrência de vistorias malfeitas ou imprecisas. Não bastam referências genéricas ao estado do imóvel, é preciso que a vistoria indique, em detalhes e, se possível, em linguagem técnica, em que estado se encontra cada parte do cômodo do imóvel vistoriado. A vistoria precisa ser abrangente e meticulosa, ao mesmo tempo, não deixando nada de fora.

Outra exigência da lei é que a descrição minuciosa do estado do imóvel seja feita com “expressa referência aos eventuais defeitos”, sejam eles aparentes ou ocultos (desde que conhecidos do locador). A omissão dos defeitos do imóvel no termo de vistoria poderá servir como causa que justifique a rescisão da locação pelo locatário, com culpa do locador e pagamento por este da multa contratual prevista. Concorre com isso o fato de que o dono do imóvel tem a obrigação de entrega-lo “em estado de servir ao uso a que se destina” (artigo 22, inciso I), não podendo fugir desta obrigação em hipótese nenhuma.

Interessante que a Lei de Locações só se refere à vistoria do imóvel no início da locação e não ao seu término, o que é fundamental. Ora, o locatário tem a obrigação de “servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, (...) devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu” (artigo 23, inciso II) e de “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (artigo 23, inciso III).

Para saber se o locatário cumpriu sua obrigação, a melhor maneira é o confronto entre a vistoria de entrada e a de saída do imóvel, feitas, preferencialmente, por pessoa que utilize o mesmo critério de avaliação. Ao final será possível dizer com razoável certeza se o inquilino usou o imóvel como se fosse seu, se agravou ou não os defeitos do imóvel.

O difícil é determinar, depois de longos meses ou anos, qual a extensão dos danos e da eventual necessidade de reparação. A lei não impõe a realização de perícia técnica no imóvel por um engenheiro ou pessoa legalmente qualificada. Cabe ao locador ou seu representante promove-la no início e no final da locação.

Para evitar maiores conflitos, é sempre recomendado que o locatário e seu fiador acompanhem as duas vistorias, contestando o que não estiver de acordo com o efetivo estado do imóvel.

Havendo discrepância entre a descrição do imóvel e seu estado real, o locatário, mesmo após receber as chaves, deverá formalizar sua discordância enviando carta ao locador, comprovadamente entregue, na qual exporá as divergências encontradas ou defeitos não mencionados, para que tal documento sirva, se necessário, como prova quando tiver que negociar a devolução do imóvel ao proprietário.

Fonte: Luiz Fernando de Queiroz para a revista Direito & Condomínio. Texto adaptado pela Caza.