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Como aplicar Multas e Advertências em condomínios

04/07/2017

Todos sabemos que a parte mais difícil da vida em condomínio é a convivência. Principalmente com aqueles que não se esforçam para viver harmoniosamente com o resto da comunidade condominial, ou que se esforçam apenas para tornar a vida no local mais difícil.

Para quem não respeita vizinhos, funcionários ou as regras do condomínio, a solução são as advertências e multas. Mas como saber qual é o momento certo, ou se a multa ou advertência é realmente justa?

Regras
Antes de advertir ou multar, uma dica importante é, antes, ter uma conversa amigável - e de alerta - com os condôminos que geralmente cometem infrações. Explique que a situação não é agradável e que você provavelmente terá que multá-lo caso a conduta continue acontecendo.

Se isso não for suficiente, ou em acontecimentos maiores, deve-se então consultar o que diz a convenção ou o regulamento interno sobre aplicação de multas ou advertências. Nesse caso o síndico ou administrador deve ser rígido, ou seja: seguir estritamente o que está determinado sobre o assunto no RI ou Convenção, evitando ter "dois pesos e duas medidas" para ocasiões diferentes.

Inexistindo regras pré-estipuladas em convenção ou regimento interno, a sugestão é que o condomínio agende uma assembleia para aprovar o regramento ou atualizá-lo. Mesmo que o quórum seja insuficiente para alterar a convenção, o procedimento pode ser aprovado, uma vez que servirá de base para punir infrações cometidas e para futura alteração da convenção.

Direito de defesa
Segundo especialistas, sempre que for aplicar uma multa, o direito de defesa por parte do penalizado deve ser considerado, mesmo que essa possibilidade não esteja prevista na convenção ou regulamento interno. Esse procedimento e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, tem sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa a mesma possa ser cobrada judicialmente.

Infração comprovada
A principal dica é que o síndico tenha segurança e certeza ao advertir ou multar o condômino infrator - mesmo quando ele pode se defender para o conselho ou para uma assembleia.

É bom que o ato infracional esteja descrito na convenção ou no regulamento interno. E também é importantíssimo que o síndico tenha provas materiais do ocorrido.

Provas materiais são aquelas como fotos, imagens do circuito interno, áudios ou relatos por escrito no livro de registro.  Pedidos “de boca” não ajudam o síndico no momento de aperto. Quando ele precisar explicar que "alguém reclamou do barulho", vai ficar mais suscetível à famosa reclamação da perseguição ao morador.

Ou seja, para a sua própria segurança, peça para que qualquer reclamação seja efetuada pelo livro de registros. Dessa forma, há um registro, um embasamento maior para começar a conversa com o infrator.

Mas nem sempre a infração cometida estará discriminada em algum lugar da convenção ou do regulamento interno. Caso haja incômodo aos outros moradores do condomínio, esse pode se encaixar no conceito de perturbação da saúde e tranquilidade dos outros moradores.

Advertência ou multa?
Outra dúvida corrente é se o condomínio precisa primeiro advertir para depois multar.

Isso depende do que diz a convenção ou o regulamento interno. Mas há casos em que não há espaço para advertência, como no caso de uma mudança sendo efetuada no dia errado. Que efeito teria uma advertência, se a pessoa não irá fazer outra mudança tão cedo? Ou se um condômino causa prejuízos aos bens do condomínio, o ressarcimento deve ser feito, mesmo que sem advertência, partindo direto para a multa.

Então, dependendo do que diz a convenção do condomínio, pode-se multar diretamente, sem passar pela fase da advertência. Para as situações mais recorrentes, como barulho uso inadequado da garagem, ou passeio de animais em locais proibidos, podem começar com uma advertência e, então, seguir com as multas.

Fonte: Texto retirado do portal SíndicoNet e adaptado pela Caza.